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川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

2016年07月04日19:00
カテゴリ
心得

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現金投資と借入を使った投資。
私はどちらも行っています。


現金投資は安全で、借り入れは
イザと言うとき危ない。

現金投資は効率が悪く、
借り入れは効率が良い。


両者についてはいろいろと
言われ、一長一短がありますね。



正直なところ、私は借金が怖いので
現金の方が安心です。

十分な現金があれば、だれも好き好んで
借金などしないでしょう。
(税金対策、付き合い等は置いといて)



でも、持たざる者が現金にこだわっても
スピードが遅い。

ある程度のスピードが欲しければ
借金は必要不可欠なものになりますね。








こんな私でも、借金or現金について
一つ基準があります。



「利回りが低くても固そうなものは借入」



例えば太陽光発電。
今なら実質利回り10%前後でしょうか。

例えば1500万円で10%の案件が
あったとします。

これを現金で行えば、FIT終了の20年目ま
でに、投入した現金が倍になる計算です。
(税金の計算は除く)


これでも良いですが、
私にとってはつまらないのでNGです 。


一方、同じ案件でも借金を行い、
投入資金が200万円程度で済めば、
信販系ソーラーローンを使っても
20年間で投入資金は3.5倍程度に
なるはずです。


儲けの絶対額は低いですが、資金効率と
しては面白いと感じます。

私の中では「アリ」です。



固そうな案件であれば、むしろ
借金はなるべく多くしたいと考えます。

ROIを高めるという感じでしょうか。



では、利回り10%の不動産は
どうでしょう?

管理費、税金は目星がつきますが、
空室率や修繕は、やってみなければ
分からない所もあります。

太陽光に比べ、CFだけを考えた場合
「固く無い」ように思います。

不動産の「実質利回り」想定は、
意外と難しいものですね。



それでも銀座の一等地ならアリですね。
希少性が高く、需要は固いでしょう。
想定通り回る可能性は高いと考えます。
現金があれば即買いしたいですね。


一方、田舎のアパートはどうか?
大家の腕にもよりますが、実質利回りは
もっと下がりそうですね。

利回り10%では、大きく借入をして
購入することはできません。


新築なら?
川崎市で利回り10%なら面白いので
フルレバで買ってもいいかもしれません。
田舎の新築は怖くて買えませんが・・・。

それでも、予測のブレが少ない5年目で
売りたくなっちゃうかも・・・。



まぁ、太陽光と不動産では、資産の質が
違いますから一概に比べられません。

田舎の物件でも、太陽光発電所よりは
資産価値、流動性共に高いと思います。

太陽光は20年間は固いと思いますが、
その後は「資産性0のごみ土地」に
成り下がる可能性もありますしね。



それでも私の中の原則は、


「固くて利幅が薄いものは借入大」

「固くないけど利幅が高いものは借入小」


だと思っています。


返済比率の高低といった方が
シックリ来るかもしれません。

不動産なら40%程度にするが、
太陽光はもっと高くてOKみたいな。


借入に対する銀行評価とか、
他にも考えるべき事はありますが、
あくまでも原則はこうです。



その割に、コインランドリーは
フルレバだったりするなぁ・・・。

そんなに固い案件だったっけ??

我ながら一貫性が無いですね(笑)。

2018-01-17

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同じような期待利回りの投資対象でも、
各人の基準により、評価は変わると
思います。

借入ならやっても良いけど、
現金はヤダとか。



そんな事を考えながら、今更10%の
太陽光をシコシコ始めようと
思っています。

もちろん、借入多めで(笑)。


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